总 第 四十三 期

走近黑龙潭

■叶龙虎

　　黑龙潭地处四明山南麓，那里山坡陡峭，形成了众多的溪潭和飞瀑，为甬江、曹娥江和奉化江三江之源。黑龙潭只是众多溪流中的其中之一。老早就听说黑龙潭一带山清水秀，奇石嶙立，竹林翠绿，古木参天，遮天蔽日，清凉无比，虽然尚未开发，却是养在深闺有人识的清幽胜地。挡不住这久负盛名的原始风貌的诱惑，更是受朋友的怂恿，在一个周末的下午，怀着一份对大自然的神往，终于驾车前往。汽车奔驰在此起彼伏的山间公路上，呼吸着山间特有的带有清香的新鲜空气，这是久坐办公室的人们难得享受的惬意。在看惯了人工雕琢的景观、在这个崇尚绿色环保的时代，黑龙潭无疑是个不可多得的好去处。

　　我们经上虞的老县城丰惠镇进入山区，靠近大山，就被路两边的风景所迷恋，上坡竹林森森，下坡的板栗园果实累累，大溪滩有牧牛放羊的，山路上有背竹挑柴的，仿佛置身于桃花源中，完全忘却了由于山路崎岖的颠簸所造成的略有不适。一路上溪谷回绕、曲径通幽，常给人以“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”之感。路的尽头处是一家小小的水电站，大门上方写着：宁波林场上坑水电站。原来，黑龙潭位于上虞市陈溪乡与余姚市大岚镇的交界处，原属上虞，1960年8月起划归余姚管辖。据同车已经来过黑龙潭的朋友一路介绍，我途中已经对黑龙潭有了初步的认识：黑龙三潭从下往上共有三个瀑布潭，顺山势分布有致，各具特色，其中尤以一潭最为有名，二潭、三潭小于一潭，但也各具特色。黑龙三潭以其幽、其清、其静吸引着众多游人前往。因为一潭比一潭难以攀登，尤其是二潭到三潭的山路，颇为险峻，所以三潭很少有人到达。

　　车就停在水电站门口，徒步来到路下的溪滩，溪两边山崖陡峭，无路可走，或乱石堆叠、或大石拦路，要上去还真要有那么点攀岩功夫，去潭之路更是艰险难行。越向上走溪越小，溪流越急，顺着山势宛延而下，绕过山崖、弯过浅滩、趟过大大小小的石矶堆，汇成淙淙溪流，曲曲折折汇入远处的曹娥江。溪水清澈透明，因为清，看上去像是很浅的地方，下水一试，总是比意料中要深。那些溪流中的岩石，经过不知多少年溪水的冲击，显得非常滑，我们同去的一位姑娘一不小心就滑入涧中，还好，有惊无险，只是湿了衣衫。虽然是时至中秋，山外秋老虎仍很猖獗，这里却因为终日极少日照，溪水依然偏凉，伸手浸着非常惬意。坐在岩石上仔细听，能闻到远处蝉噪蛙鸣，如果能在这样的静寂山林里呆上一天半日，当真可以荡涤身心，人到此境，再无杂念。最称奇的是那棵长在岩石上的树，光溜溜的岩石背脊，仅仅靠着一点点缝隙，那树竟然也能长得郁郁葱葱，非常挺拔，树的这种坚忍不拔的旺盛的生命力让我着实感动了一番。沿着溪底或攀或跳，大约走了十来分钟，很快到达了“一潭”。那是一潭碧绿如同猫眼石般的水，没有半点人工雕琢痕迹，水中的山峰倒影漂亮极了，一潭揽尽千峰。潭口有巨石，潭口浅水中卵石五彩缤纷，小鱼在自由游动，潭的三面山崖巍峨，异常险峻。这潭大约三十多平方米，如同白练的约十来米高的瀑布就挂在前方，像一条长长的飘带忽然从天而降，从那看似遥远的山顶潺潺而下，宛如黑龙仰头喷下的一注玉液，源源不断。现在是枯水期，据说到了春天，泻入碧绿深潭的飞瀑更为壮观，飞瀑喷雾恰似真龙显现，水流抵达潭底时可以激起丈余浪花，飞珠舞玉。又如龙扑水，发出雷声般轰鸣。

　　甘甜的清泉，细涧的飞瀑，委婉的小溪，还有那躺在溪中央被溪水冲打了不知多少年的石矶，处处透着大自然的神韵，让人留连忘返，心旷神怡！据传说清代名士陈梦星曾到此一游，并作《游黑龙三潭记》，颇具意境。又据上虞县志记载，黑龙潭因为常有真龙显现，所以丰惠镇作为县治以来，黑龙潭一直为祈雨之福地。可惜我们到达胜境已经是下午，山路崎岖不便久留，所以未能走遍三潭，更未能品尝古人所留遗迹，虽说不虚此行，仍留下不少遗憾。我想，待到来年春暖花开，我一定会邀友再探黑龙潭的。

要重奖金点子

■黄承漳

　　《余姚日报》头版曾报导了红卫桥南侧污水管沿姚江壁铺设后，宁波柯罗景观设计有限公司在众多的方案中脱颖而出，设计的生态浮岛式绿化景观工程正在实施中，既美观又利于管理，成为我市“三江六岸”景观工程的又一亮点。消息传来，群众拍手称好。无独有偶，七月二十五日的《人民日报》介绍一位年轻人因解决美国金门大桥的堵车，省去再建金门二桥上亿元费用获得得千万美元奖金。这点子说出来也并非惊天动地，就是按不同时段交通流量调整“4+4”为“6+2”或“2+6”，忙了交警省了投资。就是用激励政策，群策群力解决了实际问题。

　　我国在八、九十年代就在各企业内广泛执行“合理化建设奖”，从技术革新、创造发明到节约能源变废为宝、根治污染均可以得奖，我市在重奖金点子方面是有光荣传统的。不少大厂为此大张旗鼓宣传，充分发挥工人阶级的聪明才智解决了一个个难题。如当年的东风化纤棉纺厂没有设备就自己仿制，用瓶瓶罐罐研制成粘胶纤维；通用厂、化肥厂、瓷厂等采纳合理化建议，技术革新搞得热火朝天，这激励政策功不可没。

　　现在市政建设，社区文明，环境保护等千头万绪的事，如果制订激励政策，公开招集金点子、重奖鼓励，我想点子总比困难多。如宁波开始使用能自动分解不污染环境的塑料袋来根治“白色污染”。在这以前，有人说恢复用竹篮，有人说用纸袋，均无法推广。现在这“金点子”切合实际可以实施了。又如城市垃圾是国际性难题，有提出了分类回收的；有焚烧、发电的；我们余姚是采用填山沟的“土”办法，假如你有什么好点子，提出来，说不定还可以在国际上得奖呢！目前现实生活中有许多难题和矛盾急待我们去解决，如外来人员的管理；私家车的停放；开放式的小区是否要改为封闭式管理；没有架空层的住房如何解决停车问题；城市发展和历史文化的保护；新增毕业生、失地农民、下岗工人如何解决就业难等等。当然有些问题不是一、二个点子就可解决的，本文的意思就是要广开言路，定一个政策，奖励能解决问题、行之有效的好主意，好方法。三个臭皮匠还能抵一个诸葛亮呢！象红卫桥南侧的生态浮岛式绿化景观工程设计方案，在众多竞争中能鹤立鸡群，也是集思广益的功劳。

　　“它山之石可攻玉”，愿出台一项奖励金点子的政策，把我们的城市建设得更好。

央视甬城选宝我市藏家夺魁

●张旭东

　　日前在宁波落幕的由中央电视台《艺术品投资》、宁波华夏拍卖有限公司联合主办的“2006民间寻宝记走进宁波”大型活动中，我市收藏家郑登桥先生的藏品《沈周山水*策杖行吟图》夺得宁波民间十大宝物奖，是十大宝物中最有价值的一件藏品。

　　这次央视走进宁波民间选宝，声势浩大，有1000余人5000余件藏品参加了展出和评选，在初选入选的105件藏品中，我市收藏家的藏品占到一定比率。而市收藏家协会理事郑登桥选送的3幅藏品全部入选，专家组都给予了高度评价，本次选宝最具价值的宝物也就是郑登桥的藏品《沈周山水*策杖行吟图》，专家组评定价值在400万至500万元之间。

　　《沈周山水*策杖行吟图》是明代大画家沈周晚年的成熟作品，长185CM，宽102CM，画风清新，构图严谨，绢本设色明快简略，用笔老辣，全图体现高仕生活。上题：“鸥波亭子双溪阔，东向频洲绿绕门，春日不妨闲杖履，乌程新酒白瓷尊。沈周”落章三枚，分别为朱文：沈氏启南，白文：白石翁，起首章为白文：有竹居。这幅藏品是郑登桥于上个世纪90年代中期在一次拍卖会上以20余万元价格拍得。10年投资，获利近20倍。

忍一步海阔天空让三分风清云淡

◆王逸琼

　　生活在同一个小区或同一幢楼群中，邻居之间难免有一些小小摩擦，发生一些矛盾、隔阂。有的人固执己见、互不相让；更有的人脾气暴躁、互不理睬，甚至相互贬低对方，最终造成“鸡犬之声相闻，老死不相往来”的邻里关系。但也有好多居民能够互相体谅，忍耐克制，于是大事化小，小事化无，而且还促进了人与人之间的理解，营造了一片文明祥和的和谐氛围，所以我认为为人处事应多忍让、克制。

　　俗话说得好：“忍一步海阔天空，让三分风清云淡”。人与人之间有了忍让之胸怀，就不会进行不必要的大费口舌。就拿我们新城市花园某住户来说，邻居们都说他们宽容大度，与邻居之间相处得很融洽，当别人问他们有何诀窍，他们只说了一个字——忍。就在不久前，因为楼上的户主不慎忘了关水龙头，导致他们家水漫金山，但心地善良的他们深深懂得过失者此时的心情，既没有大动干戈又不兴师问罪，没有不依不饶地追究当事人的过失，而在于以友善平和的心态正确地处理了此事，从此两家关系更为亲密。从这件事使我想到，在现代生活中，有的人开口不“逊”，出言伤人。邻里之间为了一点芝麻小事，互不相让，大打出手，确实叫人痛心。

　　战国时代的“廉蔺之交”正是忍的甜果。当时廉颇是赵国大将，“有功城野战之大功”。蔺相如是赵国宦官令的门客，后来为赵国立了大功，因此被赵王“拜为上亲卿，位在廉颇之右”。廉颇不满，便扬言：“我见相如必辱之。”蔺相如听了，不肯与廉颇见面。这并非是惧怕廉颇，而是因为他深深懂得将相和睦关系到赵国的安危，所以他一忍再忍，是“以国家之急而后私仇也。”这个故事充分表现了蔺相如克己忍让，深明大义的高尚品德，显示了他宽大的胸怀。

　　如果我们的每一位居民都象蔺相如那么深明大义该多好啊！“忍”不仅是处理人与人关系的一帖良方，而且还与和谐社区建设大有关系。只有我们都有这种宽大的胸襟，才能处处忍让，处处克制，同心协力把我们新城市社区营造成一个最具有亲情及亲和力的温暖大家庭，让我们的左邻右舍都成为亲密无间的一家人。

日本物业管理法规多纠纷少

　　日本大中城市居民住宅所有形式以及环境和条件差异很大，物业管理的方式也多种多样。名目繁多的相关法律法规使业主和物业管理公司在维护各自权益方面有法可依，有章可循，很少发生纠纷。业主权益得到维护，物业也因此得以保值增值。

　　在日本，类似于中国城市中的住宅小区的较大规模居住区域被称为“住宅团地”。关于这类物业的管理，根据日本法律相关规定，业主大会有权通过决议聘用或者解聘物业管理公司。这决定了业主和物业管理公司之间是雇用与被雇用的关系，物业管理公司对业主负责，为业主服务。经业主大会选举产生的业主委员会由3至7人组成，每届任期两年，负责了解业主的意见和要求，监督检查物业管理公司的工作，并设专人管理账目。

　　除“住宅团地”外，日本还有许多共同住宅是单栋大楼。这类建筑物大部分只有50到100户住户，基本上是由住户组成自治会，同物业管理公司签订委托管理合同，由物业公司派人管理，物业管理费用由住户按自己拥有的专有面积分摊。通常情况下，这类物业只由一名管理人员或一对接受过专业培训的退休夫妇负责管理，管理成本较低，住户负担不重。

　　为了降低成本、提高工作效率，物业管理公司一般只派一两个人负责一栋不到20层高的住宅楼门前、门厅、楼道、电梯等公共部分的清洁、安全和公用设备检查等工作。楼内没有物业人员或保安人员２４小时值班。事实上，日本的居民小区一般都不雇用保安人员，负责社区安全是警察的工作。住宅楼大门普遍采用密码或专用钥匙开启。

　　如果业主和物业管理公司发生纠纷，根据日本有关法律，业主不得以物业管理不力为由拒交物业管理费，否则物业管理公司有权请求法院强制执行。另一方面，物业管理公司也不得采取停水断电的方式对业主实行“制裁”。

　　日本物业管理公司之间的竞争十分激烈，因此各物业管理公司都千方百计地提高服务质量，降低服务价格和管理成本。由于从业前必须接受严格培训并通过国家统一考试，日本物业管理人员一般知识丰富，一专多能，工作效率和专业化程度较高，因此进行物业管理时不需很多人力。

　　日本还成立了住宅管理协会、高层建筑管理协会和促进物业规范化管理中心等机构，专门负责搜集和研究物业管理方面的经验、技术和方法，指导物业管理公司从事物业的科学化、人性化、低成本管理，并负责处理业主的投诉。

　　美国物业管理的主要特色

　　一、体制完善,管理有序

　　美国是实行分权制的联邦国家，政府设有专门的物业管理行政机构。各级联邦政府都有房产管理局，其职责是制定房地产法规并监督检查实施情况，还设有公共房屋管理委员会，并有若干代理机构，监督房屋建设项目。除了这些房地产管理部门外，还有许多隶属政府的专业学会，其中美国物业管理学会(IREM)就是专门负责培训注册物业管理师的组织。它的总部设在芝加哥，下面有l00多个地方分会。目前，全美国约有15000名注册物业管理师，管理着全美8770亿美元的房地产，约960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼字。物业管理人员只有在达到IREM制定的严格标准以后,才能得到注册管理师(CPM)证书。全国有影响和规模的物业管理协会和组织还有国际设施管理协会(IFMA)，主要负责对物业设施的管理，还有一个全国性协会BOMA，代表在物业管理过程中业主、房东的利益。

　　在美国，政府一般不大干涉物业管理公司，而由民间组织或物业管理公司进行互相监督，这与我国的情况有很大不同。在美国，一般房产开发商在项目开发完成前，就必须按规定选定物业管理机构，制定有关制度。当物业销售超过90%后，应该协助业主成立业主管理委员会并将物业管理权转交给业主委员会。此后，开发商也作为小区的一个业主服从业主委员会对该小区的管理。对于政府持有的物业，管理方式不尽相同，有的由政府专设的机构进行管理，也有的委托专业物业管理公司管理，还有的将部分专业管理内容外发给专业服务公司，自己管理其中一部分。

　　二、专业化程度高，物业服务遍及各个领域

　　在美国，物业管理已为社会充分认可，成为城市建设和管理的一个重要产业。一些有着优秀管理经验的物业公司，他们的服务范围几乎遍及社会的各个领域，而且专业化程度很高。

　　专业化管理是美国物业管理最显著的特点。在那里社会化分工十分明确，比如发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业。他们买下土地后，由财务公司做策划，请项目建设公司建造，委托专业销售商售房，然后找一家管理公司或业主进行管理，他的使命就结束了。开发商是不愿意搞物业管理的。因为他们认为房产开发与管理不同，前者是生产领域，后者是管理服务领域。聘请专业的物业管理公司比自行管理费用反而少。另外物业管理在美国己经十分专业化，自己成立一个物业管理公司，很难得到人们的认可。

　　而物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体业务则聘请专业的服务公司承担。物业公司接盘后将管理内容细化后再发包给清洁保安、设备维修等专业单位。对外招投标手续也不像国内那样复杂，一般由投标公司自己出方案，主要看对方的价位和服务承诺，最后由业主进行挑选。

　　在美国，对物业管理公司来说，每一个物业均是其盈利中心，每一个物业的管理单位或分公司都是一个完全独立的公司，每一个分公司都代表了二个地区，是一个独立核算的盈利中心，不存在相互间盈亏互补的情况。但作为一个公司来讲，处于战略考虑，他的管理模式、管理制度、管理程序都是统一的，均实行标准化管理。如具有80多年发展历史，排列世界500强的ServiceMaster公司是一家专业从事物业管理的服务性公司。它管理了25万名员工，在43个国家为超过l200万家客户提供服务。在美国它共有5000多个物业管理项目，涉足的领域涵盖了美国的证券交易所、著名的大学、医疗机构等多种物业类型。

　　三、职业化体系完备

　　美国有一大批精通物业管理的专业化人才，并实行了职业经理人制度。物业管理职业经理人在美国已成为一个新的社会阶层。美国物业管理经理人有三类：一类是楼宇经理，他们一般不与业主直接发生联系，在总经理不在的时候，负责楼宇日常的管理工作；一类是物业经理，其职责主要负责联系相关代理商、拟订物业财务报表、物业招租等；一类是资产经理，负责地区物业战略发展规划，对市场进行调研，确定管理物业的整合和取舍。随着物业管理的职业化，目前一般资产经理与物业经理融合在一起，物业经理的部分职能转由楼宇经理负责。因此，在美国一个小区的物业管理事务只需要一个职业经理人就能搞定，且这个经理人在某些只租不售的楼盘内还兼管租赁事务和资产管理。

　　随着物业管理经理人职业化的发展，全美物业管理协会也扩展了相应的资质培训和认定，针对大型居住、商业、工业物业和综合物业的管理者，通过一系列考试，给予注册物业管理经理人的资质认定。在美国，物业管理经理是一项受人尊重的职业，年薪都在l0万美元以上，这比一般大学教授还高。开发商或业主寻找物业管理经理都要验证一下资质,一些物业管理职业经理同时要管理多个楼盘，担任几个楼字的管理者代表。在美国，物业公司与业主签约后半途撤退属于违法，做不好就得自己掏腰包，因此优质物业和科技含量高的物业管理，实力差的公司和管理者轻易是不敢去碰的。

　　四、以人为本，顾客至上

　　在美国，物业公司是因为收了业主的钱才提供服务的。因此，他们对业主、租户进行服务是很到位的。凡是业主的要求，物业管理公司能做到的尽量做到。比如居住社区的停车场需要维修，物业公司会指派专业公司的工作人员，先到现场了解情况，而后在每家每户门前贴一张通知单，讲明停车场何时维修，何时修好，请用户将车停到附近停车场等等。社区业主每月应交的水、电、煤气费，先由物业公司专门人员上门如实抄写，而后输入电脑传到银行，银行按统一价格向业主收取，公司工作人员不直接经手货币。物业公司所做的每一件事，收取的每一笔费用，都会让业主知晓，向业主说明收费原因，管理账目也都是公开的。

　　物业公司还十分注重对业主的接待礼仪，每个新进员工必须先接受礼仪接待培训。例如接电话，对方要找的人在时怎么回答，不在时如何回复，暂时离开如何应对。接电话时，对方是上级你必须站着回答，从语气，表情显示上让边上的人一看就知道你在和谁讲话。员工穿着要求整洁，衬衫不许有杂花颜色。不管男女员工，不能戴很贵重的金银首饰，包括总经理，饰物得全部取下。其理念是服务行业的人要采取低姿态，把自己贬得低一点，才能全心全意为业主服务好。在美国的物业管理中还特别提倡主动服务意识，他们认为客户是第一位的，比亲戚朋友更重要。客户没有想到的，你要替他们想到，因为你是专业人员。写字楼、公寓物业保安人员在巡视时，总是随身带着一只工作包，内有榔头、电笔、电筒、电压表等工具，甚至纤维带，止血药物，遇到问题可以立即解决。

　　在为业主的服务方面，物业公司也相当周到，管理人员充分考虑业主衣食住行等方面的需求，如提供车辆保管、绿化养护、洗衣奥衣、看护儿童、护理病人、代订代送报刊、通报天气预报和股市行情等服务，尽可能地满足业主现实和潜在的服务需求，让每个人感到舒适方便。物业管理公司定期组织业主郊游、聚餐，以营造与业主之间的融洽气氛。大多数物业公司还在楼宇大厅设置咖啡台，供住户免费享用。有的甚至每天早上免费摆出数样西餐早点，为那些匆忙的上班族提供方便。

　　在美国，小区管理制度也十分严格。房产商完成一个楼盘后，会交给事务所一个有执业资格的职业经理人管理。而业主在人住小区之前，都要与这个经理人签一份双方责权明确且应共同遵守的合约，以后凡事都按这个合约办。在楼盘销售满90%后由房产商牵头成立一个社区协会或叫业主会，并推派一个人担任主席，负责协调小区的日常事务，包括解续聘小区物业经理、选聘专业服务公司等。这个选派的主席由小区业主会成员轮流担任，不拿任何报酬。小区内物业服务由专业公司来做，但小区道路及公共部位的维修、改造等则由政府部门负责，费用也不会摊在业主头上。

　　美国的社区协会和我国的业主委员会不一样，虽然社区协会也属于非赢利组织，但它负责社区内房屋的开发与利用，而且有自己的“法律”和“执法手段”。协会针对所辖业主制定的规则极为严格，例如在亚利桑那州的梅萨市，业主协会不允许居民在自己的住宅区内养青蛙，加利福尼亚州森城的业主协会甚至制定了一条规定，居民不得在阳台上晾晒衣服，不得在车道上停放车辆，车辆必须停放在车库里。更有甚者，休斯敦尚普兰社区一位年逾花甲的老姐被地方治安官驱逐出门，原因是她对协会发给她的欠款通知单置若罔闻，因而协会不作通知将她的房屋进行了拍卖。

2007年1月25号

总顾问：诸晓蓓

顾  问：韩永丰 汪忠宝 陈新江

总  编：陈吉荣

主  编：许建军

编  辑：韩文光 夏欣